Além dos desafios diários da administração de um condomínio por seus gestores umas das tarefas mais árduas está relacionada à inadimplência condominial. Desde a alteração do tema das cotas condominiais pela vigência do Código Civil de 2003, as quais anteriormente regiam cobranças de multas por atraso de 20% e foram limitadas a 2% gerando um impacto significativo na saúde financeira dos condomínios.
Umas das medidas mais procuradas pelo setor para evitar um possível colapso no recebimento das receitas dos condomínios foi optar pelas garantidoras de crédito, ou seja, empresas especializadas em antecipação das taxas condominiais em sua integralidade por meio de contratos de prestação de serviços que cobram taxas variantes entre 3,5% a 10% do valor adiantado, bem como também fica responsável pela cobrança dos inadimplentes. Ao efetuar a contratação de garantidora o condomínio passa a receber mensalmente o valor total da receita, mesmo não ocorrendo o pagamento das taxas condominiais por todos os condôminos.
Neste contexto logo surgem dúvidas, pois em caso de o condomínio possuir garantidora de crédito o inadimplente teve a sua dívida quitada por terceiro, em tese está em dia com as suas taxas condominiais, contudo ele continua devedor? Pode votar e assembleia? O artigo 1335 do inciso III do Código Civil rege quanto ao direito a voto: É direito do condômino participar das assembleias e nelas votar, desde que esteja quite. O texto é claro, porém para não haver margem para erro é importante destacar que o impedimento ao voto é lícito e previsto em lei quando há inadimplência.
Entretanto mediante ao fato de o condomínio possuir garantidora é importante esclarecer que a figura do credor se dará conforme descrito em contrato de prestação de serviços pela empresa ao efetuar o adiantamento de crédito, se este foi feito com ou sem sub-rogação.
Para melhor entendimento: “a sub-rogação trata-se de um instrumento jurídico por meio do qual ocorre a transferência dos direitos do credor para aquele que quitou a obrigação respectiva, de maneira que a dívida será considerada extinta somente em face do antigo credor, mas permanecendo os direitos obrigacionais do novo titular do crédito”.
Simplificando, se houver substituição de credor o condômino não será mais considerado inadimplente junto ao condomínio e não estará impedido de votar em assembleia. Todavia, não constando sub-rogação e o condomínio permaneça na figura de credor e o condômino na de devedor, estando este inadimplente e restrito a voto em assembleia conforme regulamentado em Lei, Convenções e Regimentos Internos.
A contratação de garantidora não exime os condôminos do adimplemento de suas obrigações condominiais por inexistir transferência de direitos referentes às taxas de condomínio em favor das empresas garantidoras, “cabendo ainda ao condomínio, auxiliar na cobrança das taxas em atraso, ser representado por meio de seu síndico em eventual demanda judicial, devendo fornecer documentos e rol de testemunhas, e comparecer às audiências de conciliação ou instrução de julgamento, permanecendo legítimo para receber tais valores, apesar da contratação de empresa especializada para cobrança”.